التمويل العقاري فى السودان

الاستثمار في السكن يتطلب تمويلاً كبيراً وصبراً على إسترجاع التمويل وهو عمل لا يتحقق إلا لمؤسسات عقارية أو مالية ضخمة.. لحسن الحظ سيجد القاريء في ثنايا حلقة اليوم عن التمويل بشرى عظيمة.. توقد شمعة في آخر النفق.. نفق رحلة البحث عن بيت..ماذا يقول البنك العقاري.. ومن نفس الموقع العتيد جوار ميدان أبو جنزير.. قال السيد احمد عثمان المدير العام للبنك العقاري..
الأثرياء (متعهم الله بنعمتي المال والعافية).. لا تشملهم حيثيات مشكلة السكن أو التمويل.. لكن الهدف هو الشرائح الفقيرة التي بالكاد تستطيع ادخار بعض مواردها لدفع فاتورة السكن.. إيجاراً أو ادخاراً..

شمعة.. في آخر النفق..!!

حل مشكلة السكن بصورة جذرية ولجميع السودانيين..ممكن.. لكن بشرط واحد.. هو توفر التمويل.. فالاستثمار في السكن يتطلب تمويلاً كبيراً وصبراً على استرجاع التمويل وهو عمل لا يتحقق إلا لمؤسسات عقارية أو مالية ضخمة.. لحسن الحظ سيجد القاريء في ثنايا حلقة اليوم عن التمويل بشرى عظيمة.. توقد شمعة في آخر النفق.. نفق رحلة البحث عن بيت..

السودانيون الذين شاء قدرهم أن يقيموا ويعملوا في دول غربية مثل بريطانيا.. يحكون لنا كيف أن أول ما يفعلونه هناك هو شراء بيت.. نعم بيت في بريطانيا.. ليس لأنهم أثرياء ويقبضون في الشهر الواحد ما يكفي لشراء بيت.. ولكن لأن امتلاك بيت لا يعني بالضرورة امتلاك سعره الباهظ.. في الغرب يتوفر كل شيء.. ويستطيع الموظف العادي امتلاك كل ما يريد طالما لديه دخل ثابت قادر على دفع الاستحقاقات والأقساط المطلوبة..

في السودان الذي يدفع إيجاراً شهرياً ليسكن في ملك غيره.. لماذا لا يدفع نفس الإيجار ثم يمتلك البيت بعد عدة سنوات.. شراء إيجاري.. تلك هي الفكرة التي يمكن أن تحل مشكلة السكن لكل السودانيين.. الذي كالعيس في البيداء يقتلها الظمأ والماء فوق ظهورها محمول.. يملكون أكبر أقطار أفريقيا مساحة.. ولا يجدون فيه بيتاً للسكن..

خبر سعيد..!!

ماذا قال الدكتور صابر محمد الحسن.. محافظ بنك السودان.. البنك المركزي الذي يشرف على السياسات النقدية والمصرفية في السودان عن تحجم البنوك فى تمويل الاستثمار العقاري رغم أن البنك المركزي فتح الباب على مصراعيه بعد أن كان في الماضي يمنع التمويل العقاري.

د. صابر يرى أن البنوك تزداد قوة مع الوقت.. خاصة بعد تأسيس بنوك جديدة ذات امتداد خارجي.. ويتوقع أن تدخل هذه البنوك في استثمارات عقارية كبيرة قريبا.

الخبر الأكثر إشراقا.. قال دكتور صابر أن البنك المركزي صادق لشركة من أصل ثلاث شركات تقدمت للعمل في مجال (الإجارة).. ويتوقع دخول مزيد من الشركات في هذا المجال قريبا. وشركات الإجارة تبنى المساكن ثم تبيعها للمواطنين بنظام البيع الإيجاري.. أن يدفع المواطن قيمة البيت على أقساط مريحة في فترات طويلة وكأنه يدفع إيجاراً لكنه في النهاية يتملك البيت.. والفكرة أن المواطن هنا يحس بالأمان والسكن (من السكينة) أكثر.. فهو في منزله الدائم لا يخشى أن يطرده المؤجر أو يضيق عليه..

فقراء.. لكن أغنياء..!!

المهندس سبيل عبدالرسول اسحق الأمين العام للمجلس القومي للتخطيط العمراني.. مشكلة (البحث عن بيت) أول عائق فيها (تمويل الإسكان)..المواطنون دخولهم لا تمكنهم حتى من استرداد قيمة الإقساط إذا فكروا في التعامل بالأقساط..

هاشم الليثي مدير الأراضي الاتحادية قال المؤسسات شبه الحكومية لها تجارب في التعامل مع أزمة السكن بمنح سلفيات مباني لمنسوبيها وعمل صناديق لإنشاء مجمعات سكنية مثال لذلك وزارة التربية والتعليم التي بدأت مشروع (إسكان المعلم) باستقطاعات من مرتباتهم ولكن للأسف تراجعت قبل إكمال المشروع..

ويقول المهندس سبيل أن تجارب التمويل ليست جديدة.. فالبنك العقاري في الستينات دخل في مشاريع تمويل المباني والسكن..واستمر في التجربة إلى أن تمت خصخصته..

أين ذهب البنك العقاري.. إذن. إذا كانت له كل هذه التجربة في السابق..!!

أين البنك العقاري..!!

يقول مدير البنك العقاري..(البنك العقاري الآن تمت خصخصته وهو بنك قطاع خاص يهدف إلى الربح.. ويعمل كبنك تجارى عادى..,وتغير اسمه فأصبح البنك العقاري التجاري.. وبالطبع غير معني بتبني سياسات الدولة في حل أزمة السكن بصورة مباشرة..)

بعبارة أخرى.. يريد ان يقول مدير البنك العقاري.. نحن لسنا حكومة.. ما يسري على بقية البنوك يسري علينا في النظرة إلى الاستثمار في قطاع العقارات..

د. شرف الدين بانقا يرى أن خصخصة البنك العقاري أدعى لمزيد من القدرة على التمويل العقاري.. فالبنك عندما كان في كنف الحكومة ما قص جناحيه إلا سياسات الحكومة التي تأخذ منه أكثر مما تعطيه.. يبني البنك المساكن فتأخذها هيئات حكومية دون أن تدفع ثمنها حتى توقف البنك وخر صريعاً..

ولكن السيد احمد عثمان مدير البنك العقاري –بعد الخصخصة – يرى أن الصورة مبشرة حاليا فيوضح أكثر (يقوم البنك بتمويل شركات الإسكان بقيمة 70%من التكلفة الإنشائية للمباني كما يمول الأفراد بنسبة 80% بتقسيط لمدة ثلاث سنوات ويقدم تمويلاً لإعادة تأهيل السكن بأخذ مقدم من10-20%من قيمة التأهيل.. ويأخذ أرباحاً من عامة التمويل بنسبة 10% من قيمة التمويل)

عدد الأفراد الذين تم تمويلهم بواسطة البنك العقاري كبير ولكن جملة مبالغهم قليلة مقارنة بالشركات التي تم تمويلها والتي تعتبر اقل من نسبة تمويل الأفراد..

ويقول مدير البنك العقاري إن قرارات منع تمويل النشاط العقاري كان البنك العقاري مستثني منها..وظل البنك يقدم خلال هذه الفترة تمويلاً عينياً يتمثل في مواد البناء المختلفة..

لكن.. بالمنطق العملي كيف يستطيع مواطن رد قيمة التمويل الكبيرة في الحيز الزمني الذي يطلبه البنك.. ثلاث سنوات ؟؟

احمد عثمان مدير البنك العقاري يقول أن قصر فترة التمويل سببها انخفاض موارد البنك عن السابق بصورة لا تسمح بفترة استرداد أكثر من ثلاث سنوات..ويضيف أن البنك يوظف أمواله في استثمارات متنوعة لذلك لا يستطيع التمويل لآجال طويلة..

الهدف.. الشرائح الفقيرة أولا..!!

المهندس جمعة سعيد نائب الأمين العام للمجلس القومي للتخطيط الاستراتيجي يقول (لابد من تشجيع قيام جمعيات الإسكان بين قطاعات الموظفين والعمال).. ويرى أن تشجيع الادخار السكني خصوصاً بين فئات الموظفين والعاملين بالدولة وأصحاب الدخول البسيطة يساعد في حل مشكلة التمويل..

ويقول لابد من وضع الإمتيازات في سقوف التمويل لدعم الاستثمار العقاري والسكني وتوظيف فوائض مدخرات الدولة والمؤسسات للغرض..

و بالرغم من أن الإسكان يصنف من القطاعات الخدمية إلا أنه لا يجد الاهتمام الكافي من الدولة.. إذ تخصص له نسبة ضئيلة لا تتجاوز 1.5 % من الناتج القومي في خطط التنمية القومية مقارنة بما أوصت به منظمة الأمم المتحدة للإسكان وهي نسبة 5% على الأقل من الناتج الإجمالي..

دعوة لممارسة فضيلة العشم..!!

دكتور شرف الدين بانقا وزير الشئون الهندسية السابق بولاية الخرطوم يرى أن ليس بالبنوك وحدها يتوفر التمويل العقاري..لماذا لا تكون هناك شركات تضامن أو شركات تعاونية تعمل في مجال السكن وتمول لفترات تفوق العشرين عاما وهي لم تدخل السودان حتى الآن.. قلت للدكتور شرف الدين.. محافظ البنك المركزي بشرنا بأنه تم الترخيص لأول شركة في هذا المجال.. هل هي فرصة لنمارس بعض العشم والتفاؤل.. فليكن..!!

مزيداً من الأمل..!!

احمد عثمان مدير البنك العقاري يقدم مزيداً من التفاؤل.. فيقول(سياسة البنك للتمويل العقاري لعام 2007 الدخول في الإسكان الفئوي بعمل اتفاقيات إطارية مع الجهات المختلفة التي تقوم بترشيح منسوبيها طالبي السكن وبضمانات من جانبها..ومن ثم يقوم البنك بعملية البناء..)

ويضيف مدير البنك العقاري (في السابق كان البنك يبني منازل في مساحة جغرافية واحدة ولكن الجديد في تمويل البنك الآن سيقوم ببناء القطع السكنية الممنوحة للموظفين في مواقع مختلفة..) وقد خصص البنك نسبة 60% من محفظة البنك لهذا المشروع و15% لإعادة تأهيل المباني.

تحقيق : هويدا سر الختم

في الاسبوع الاخير من ديسمبر الماضى حملت الانباء ان المجموعة الدولية للاستثمار
شرعت في تأسيس مصرف بالسودان برأسمال قدره اثنين مليار دولار بهدف العمل في مجال الاستثمار العقاري . وبنظرة بسيطة لهذا المبلغ نجد انه يكاد يقترب من 50%من حجم الاستثمارات في قطاع البترول والبالغة حوالي اربعة مليارات دولار .
ويقول عدد من المراقبين الاقتصاديين ان هذه الاموال الضخمة كان من الاولى بها قطاعات مثل الزراعة والانتاج الحيواني او حتى البنيات الاساسية والتى قال لي حولها الخبير الاقتصادي الدكتور حسن احمد طه في حوار معه ،اننا نمر بممر ضيق وهو ان البنيات الاساسية تحتاج لاستثمار ليس في مقدور الدولة توفيره في ظل الظروف الحالية كما ان القطاع الخاص السوداني لايقوى على الدخول في استثمارات بهذا الحجم ، ويدلل على ذلك باعادة تأهيل خط السكة حديد الرابط ما بين الخرطوم وبورتسودان والذي يحتاج الى حوالي 1.5 بليون دولار لاعادة تأهيله .
ورغم هذا الوضع نجد ان قطاع الاستثمار في العقارات هو اسرع القطاعات نموا ، كما انه الاكثر جاذبية خاصة لدى المستثمرين الاجانب حيث نجد اغلب الاستثمارات العربية تركز عليه مثل الاستثمارات الاماراتية والليبية والتركية ، ولكن هذه الاستثمارات تنحصر في مدينة الخرطوم ، واذا خرجت منها تخرج للمدن الكبرى مثل الوفد القطري الذي استقبله والي ولاية البحر الاحمر بحسب ما نقلت سونا امس ، وهو لديه الرغبة في الاستثمار العقاري بمدينة بورتسودان .
ومعلوم ان الاستثمار العقاري تقل فيه المخاطر ولكن فائدته للدولة محدودة فهو يتيح فرص عمالة محدودة ايضا ، ولايقدم عملية انتاجية ، وفي ذات الوقت يحظى باعفاءات بموجب قانون الاستثمار والذي يمنح المستثمر اعفاءات ضريبية وجمركية ، وفوق كل ذلك ينحصر في البيئات الحضرية بل ان الاقتصاديين يعرفونه بالاستثمار الجبان.
وقد انعكس ذلك على ارتفاع قيمة العقارات واسعار الاراضي حتى صارت اسعارها اغلى من كثير من مدن العالم المتقدم بل ان البعض يقول ان اسعار الارض في الخرطوم اغلى من لندن .
ولكن استاذ الاقتصاد بجامعة النيلين الدكتور حسن بشير يقول ان الاستثمار في مجال العقارات مفيد في حالة توجيهه وجهة انتاجية كما اننا نحتاج لاستثمارات عقارية في الخرطوم على وجه الخصوص لانها تحتاج لاعادة هيكلة حتى تبنى فيها مساكن على طراز المدن وذات توجه رأسي تستهدف جميع الفئات .كما تشكو من مشكلة تنمية عقارية وهي غير مستوفية لشروط الصرف الصحي والطرق الحديثة ، وعقاراتها تنتشر افقيا .
وحول غلاء العقارات على الرغم من الاستثمارات في المجال ، يقول حسن بشير بانها تخضع بصورة كبيرة للمضاربات والمواطن غير مستفيد من حجم المال المستثمر في العقارات والذين يعملون في القطاع مضطرين للتعامل مع اسعار السوق ولذا على الدولة مسؤولية المراقبة والالزام بالمعايير المحددة .
ولكن الخرطوم خلال السنوات الـ15 الماضية شهدت اكبر الخطط الاسكانية ، بل ان الارض احيانا اعطيت لعاملين في مشروعات قومية وبعضهم لايحتاج لهذه الارض الامر الذي جعل وزارة الشؤون الهندسية تلجأ لخيار الاسكان الشعبي بدلا من توزيع الارض .
اذن هذا القطاع العقاري ينمو في وسط حضري اصبح بحسب دراسة اعدها صندوق الامم المتحدة الانمائي بالسودان جاذبا للمنتجين التقليديين وتقوم المدينة بتغيير هويتهم المهنية .
وازاء هذه المشكلة يقول حسن بشير، في ظل حاجتنا لاستثمارات عقارية لابد من جذب قدرات مالية كبيرة تتناسب مع ما نحتاجه من استثمار في المجال العقاري وهذا ممكن لان استرداد العائدات فيه سريع ، كما ان القطاع الخاص المحلي غير مؤهل للعمل في المجال لضعف قدراته المالية وضيق افقه .
اذن هو الاسرع نموا والاكبر في جذب الاستثمارات ولكنه نشاط
ينحصر في البيئات الحضرية ومردوده الاقتصادي ضعيف

رابط مختصر : http://www.mohammedhassan.com/?p=127

الكاتب محمد حسن في مارس 18 2008. التصنيف أقتصادية. تستطيع تتبع التعليقات عبر RSS 2.0. تستطيع اضافة تعليق او تعقيب على الموضوع